실패 없는 아파트 경매?

실패 없는 아파트 경매?

고수들이 꼭 확인하는 3가지

안녕하세요! 저는 이제 막 경매 공부를 시작한 초보자입니다. 아파트 경매가 시세보다 저렴하게 집을 살 수 있는 기회라는 걸 알고 관심이 생겼어요. 하지만 막상 알아보니 생각보다 복잡한 게 많더라고요. 그래서 "고수들은 어떻게 할까?" 궁금해서 이것저것 찾아봤는데, 경매를 잘하는 사람들은 공통적으로 이 3가지를 꼭 확인한다는 걸 알게 됐어요.

저처럼 경매를 처음 접하는 분들도 이 세 가지만 제대로 챙기면 실수를 줄이고 성공적인 낙찰을 받을 수 있을 거예요.

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1️⃣ 낙찰가, 무조건 싸다고 좋은 게 아니다

처음엔 "경매니까 무조건 싸게 입찰하면 되는 거 아니야?"라고 생각했어요. 그런데 너무 낮은 가격으로 입찰하면 경쟁에서 밀려버리고, 너무 높게 쓰면 오히려 손해를 볼 수도 있더라고요.

고수들은 절대 감으로 입찰하지 않고, 철저한 시세 조사를 바탕으로 낙찰가를 정한다고 해요.

어떻게 시세를 조사할까?

• 네이버 부동산, KB부동산 같은 사이트에서 비슷한 조건의 아파트 시세 확인
• 법원경매 사이트에서 최근 낙찰 사례 조사
• 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율) 확인해서 적정한 입찰가 예측

보통 낙찰가율이 80~85% 정도면 적정하다고 하는데, 인기 지역은 더 높아질 수도 있어요. 무조건 최저가로 입찰하는 게 아니라, 적절한 가격을 찾아야 낙찰받을 확률도 높고 손해도 안 본다는 걸 알게 됐어요.

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2️⃣ 권리분석, 이걸 모르고 낙찰받으면 낭패

경매로 나온 물건은 대부분 뭔가 문제가 있어서 나온 경우가 많아요. 그래서 아무 생각 없이 입찰했다가는 예상치 못한 추가 비용이 생길 수도 있어요.

고수들은 권리분석을 철저히 해서 안전한 물건만 입찰한다고 해요.

권리분석에서 꼭 확인해야 할 것

• 등기부등본: 근저당, 가압류 같은 권리가 남아 있는지 확인
• 임차인(세입자) 현황: 보증금을 돌려줘야 하는지 여부 확인
• 체납 관리비, 세금: 낙찰자가 떠안아야 하는 금액이 있는지 조사

특히 세입자가 있는 경우, 전세보증금 반환 문제가 걸려 있으면 큰 돈이 추가로 나갈 수도 있어요. 그래서 입찰 전에는 등기부등본을 꼼꼼히 보고, 법원에 비치된 현황조사서를 꼭 확인해야 해요.

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3️⃣ 자금 계획, 경매는 대출이 쉽지 않다

일반 매매와 달리 경매는 대출이 쉽지 않다는 걸 알게 됐어요. 처음엔 "낙찰받고 대출받으면 되겠지?"라고 생각했는데, 대출이 안 나와서 곤란해지는 경우도 많다고 해요.

고수들은 입찰 전에 미리 자금 계획을 세워놓고, 대출 가능 여부를 체크한다고 해요.

경매에서 자금 계획을 세울 때

• 입찰 보증금 준비: 최저 입찰가의 10%를 미리 마련
• 잔금 일정 확인: 낙찰 후 보통 1~2개월 안에 잔금을 완납해야 함
• 대출 가능 여부 체크: 경락잔금대출이 가능한지 은행 상담 필수

특히 경매는 일반 매매보다 대출 한도가 낮을 수 있어서, 자기 자본이 충분한지 먼저 확인해야 안전하게 진행할 수 있다는 걸 배웠어요.

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결론! 경매는 철저한 준비가 답이다

처음엔 "경매는 싸게만 사면 끝"이라고 생각했는데, 막상 알아보니 준비할 게 정말 많았어요. 하지만 낙찰가, 권리분석, 자금 계획 이 세 가지만 잘 챙기면 초보자라도 실수를 줄이고 좋은 기회를 잡을 수 있을 것 같아요.

아직 갈 길이 멀지만, 차근차근 배워가면서 경매에 도전해보려고 해요. 저처럼 경매를 배우는 분들이 있다면 함께 공부하면서 정보도 나누면 좋을 것 같아요.